TVコマーシャルなどで
売主手数料０円！不動産会社は
売主買主さんから手数料が貰えるシステム
になっているんですよ！
可笑しいと思いませんか？
みたいな宣伝文句を聞いたことが
ありませんか。

顧客優先ではなく、不動産販売会社を
中心に物事が行われている
「囲い込みに対する」に対する
物言いに近い謳い文句だと思っています。

　↑　意味が分からない内容だと
お感じになる方もいるかと思います。
ブログ記事範囲内では、説明するのに
難しさを感じるので詳細は、割愛します。
謳い文句に異論を挟む書き込みではありま
せん。ご了承ください。

で・・・・「本題」

現在の不動産制度上では、どうしても
囲い込みが行われること、顧客優先ではなく
出会う不動産会社によって下記不等式が
成り立つことが多々あると思っています。

一般顧客（売主買主）＜　不動産会社

こうした不等式を顧客側に変換するには

顧客＋複数専門家　＞　不動産会社

どっちの不等号がいいのか
上記不等号からいえば
　＞　（顧客資産観点から）

いいかっこしい
で書き込みしているのではありません。
先日、不動産売買仲介に対するある記事を
読み、同じように考えている方もいるんだ
と感じることがありましたので
ブログネタにしてみました。

内容は、セカンドオピニオンを活用する
売買仲介制度です。（米国式）
下記図式です。
日本だけ、売主買主どちらにも専門家が
付いていない内容となっています。
＊クリックすると拡大します。



用語解説
＠ソリシター
法律に関わる事務を取り扱う事務弁護士の
こと
＠エスクロー
信頼の置ける「中立的な第三者」が契約
当事者の間に入り、代金決済等取引の
安全性を確保するサービス

ご興味のある方は、下記引用記事を
お読みください。
＊お断り
不動産業者さんも様々です。
すべての不動産会社に当てはまると言って
いるのではありません。
予めご理解の上お読み頂けるとありがたい
です。

（ネット引用記事）
売主の「なるべく早く、少しでも高く売りた
い」という希望は、仲介担当者の利益と完全
に一致する。成約価格が高いほど媒介報酬が
増えるからだ。また成約までの期間が短いほ
ど営業効率も上がる。しかし、買主の「いい
物件を、なるべく安く買いたい」という希望
は仲介担当者の利益と合致しない。それがた
とえ共同仲介で買主側の立場に立って交渉を
行う仲介担当者であっても、報酬のことを考
えれば成約価格は高いほうが望ましい。成約
優先で値引き交渉をすることはあるが、それ
も成約を急ぎたいからである。しかし、買主
は「時間がかかっても、なるべく予算内で
いい物件を見つけたい」と思うのが
普通だろう。

つまり、もともと利害が真っ向から対立する
売主と買主の間に立って話をまとめる「不動
産仲介」は理論的には成立しない。ただ
辞書を引くと「仲介」は「仲立ち」ともある
ので、お見合いをして互いに「感じがいい」
と思った両者（男女）の間を仲立ちして話を
まとめる「仲人」のイメージがなくもない。
「不動産仲介は、仲人のようなもの」という
説明を昔聞いたことがあるような、ないよう
な……。宅建業法では「媒介」というのに
業界が「仲介」という言葉を使うのはその
ためかと思うのはうがち過ぎだろうか。

昨年4月に発足した一般社団法人不動産流通
プロフェッショナル協会が今年2月に行った
不動産流通推進センターに対する提言の中に
「宅建マイスターの業務の一つとして
〝セカンドオピニオン〟を規定してもらいた
い」という項目があった。つまり、単独仲介
か共同仲介かにかかわらず、買主の利益保護
のためには契約成立を最優先事項とする仲介
担当者の意見をうのみにするのではなく
第三者としての立場から専門家に評価しても
らう仕組みが必要ではないかという
提言である。

これまでの流通業界ではあまり聞かれな
かった新鮮な提案だと思う。ただ、セカンド
オピニオンに対する報酬を払い、更に成約す
る場合には仲介担当者に対する仲介手数料も
払わなければならないとなると、買主の負担
が重すぎる。そこで、提言では仲介手数料は
売主側からしか受領せず、共同仲介の買主側
担当者への手数料はその中から払うという
米国型方式の普及を勧めている。

流通業界にそのような仕組みが定着すれば
セカンドオピニオンを提供する
宅建マイスターはまさに依頼された買主の
利益保護のためだけに働くことができる。
それがプロフェッショナルとしてのモチベー
ションを高めることにつながっていく。真の
プロフェッショナルとは社会や人のために
尽くす者のことである。誤解を恐れずに言え
ば組織のためでもなく、ましてや法律のため
でもない。宅建士は15年の業法改正で
「士業」になったと言われるが、いまでも
不動産会社に属する社員であり、宅建業法を
満たすための人的要員という印象が強い。
（引用以上）

不動産屋ーひゃ～
と言われないように努力していきます。
ｍ（＿）ｍ